Zadatek a zaliczka - zabezpiecz swoje interesy

Masz w planach zakup domu lub mieszkania? Zainteresowała Cię jakaś oferta? Przed przystąpieniem do podpisania umowy przedwstępnej, warto zapoznać się z pojęciem zadatku i zaliczki, które bardzo często są ze sobą mylone.

Pojęcia zadatku i zaliczki, choć stosowane są bardzo często i wymiennie, nie są ze sobą tożsame. Bardzo ważne jest odróżnienie zadatku od zaliczki, szczególnie wtedy jeżeli chodzi o odstąpienie od umowy. Nie ma przepisów określających wysokość zadatku czy zaliczki, jednak najczęściej jest to 10% wartości np. mieszkania.

Obie formy – zaliczka jak i zadatek, zaliczane są na poczet ceny mieszkania. Zadatek jest pewnym zabezpieczeniem i pełni funkcję odszkodowawczą więc niewywiązanie się z umowy skutkuje określonymi konsekwencjami zawartymi w kodeksie cywilnym. Zaliczka natomiast nie jest tak zobowiązująca jak zadatek.

Powinniśmy być świadomi konsekwencji wynikających z niewywiązania się z umowy, dlatego warto posiąść umiejętność prawidłowej interpretacji pojęć czym się różni zadatek od zaliczki. Odstąpienie od umowy niesie ze sobą znaczne straty, dla tej strony która od umowy odstępuje, w szczególności jeżeli chodzi o zadatek.

Zadatek

Zadatek jest pewną sumą pieniędzy, którą jedna ze stron umowy przekazuje drugiej stronie na poczet ceny zakupu mieszkania. Kwestię zadatku reguluje art. 394 k.c. zgodnie z którym zadatek to świadczenie pieniężne lub rzeczowe wręczane drugiej stronie przy zawieraniu umowy. W przypadku wywiązania się z umowy, wpłacone pieniądze zostają zaliczone na poczet należnego świadczenia i mówi o tym art. 394 § 2 k.c. - W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W przypadku niewywiązania się z umowy, wiążą się następujące konsekwencje:

• Zadatek może być zachowany jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, wówczas druga strona umowy może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek (strona, która otrzymała zadatek).
• Zadatek może być zwrócony w sumie dwukrotnie wyższej osobie, która zadatek dała, gdy strona która zadatek otrzymała nie wywiąże się z umowy.

Mówi o tym art. 394 § 1 k.c. - W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

• Zadatek powinien być zwrócony i osoba biorąca zadatek nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej jeśli spełnione są warunki: obie strony zgadzają się na rozwiązanie umowy lub umowa nie zostanie wykonana z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada. Ma tu zastosowanie art. 394 § 3 k.c.- W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zaliczka

Zaliczka jest to pewna umowna kwota pieniędzy wliczona w poczet ceny – tak ja zadatek. Definicja zaliczki nie została jednak ujęta w kodeksie cywilnym. Jej pojęcie regulują przepisy dotyczące umów wzajemnych. Według art. 487 § 2 umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Zaliczka nie zabezpiecza jednak stron umowy tak, jak w przypadku zadatku.

W przypadku zaliczki możemy ustalić, co stanie się jeśli nie wywiążemy się z umowy. Jeżeli umowa tego nie określa to:

• Zaliczka musi zostać zwrócona, jeżeli strona która ją otrzymała odstępuje od umowy, ponadto musi naprawić również szkodę wynikłą z niewywiązania się z umowy jeżeli druga strona będzie się tego domagać.
• Skuteczne odstąpienie od umowy wiąże się z ustaleniem drugiego terminu, na wykonanie postanowień umowy

Podsumowanie

Podpisując umowę możemy skorzystać z dwóch sposobów zapłaty:

- zadatku, który bardziej zabezpiecza strony i zobowiązuje je do wykonania umowy. Niesfinalizowanie umowy skutkuje konsekwencjami finansowymi. W przypadku przemyślanej decyzji, mamy większą gwarancję że sprzedawca chcąc uniknąć płacenia nam sumy dwukrotnie wyższej, w przypadku odstąpienia od umowy, nie zrezygnuje z wykonania jej postanowień.

- zaliczki, która nie gwarantuje wykonania postanowień umowy, łatwiej się z niej wycofać, gdyż nie wiąże się ze stratą wpłaconych pieniędzy.