Jakie rozróżniamy formy własności mieszkań i na co zwrócić uwagę przy zakupie lokalu.

Zacznijmy od wyszczególnienia rodzajów własności jeśli chodzi o mieszkania. Są to:

- MIESZKANIE WŁASNOŚCIOWE

- MIESZKANIE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE

- MIESZKANIE SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE

- LOKAL KOMUNALNY

Podstawowe różnice pomiędzy danymi formami własności można ująć w prostej tabelce.

Jak widać najkorzystniejszą formą posiadania mieszkania wydaje się być mieszkanie własnościowe. W takim przypadku musi być ono wpisane do księgi wieczystej. Zarządzaniem budynkami z tego typu lokalami zajmuje się wspólnota mieszkaniowa. Ważne jest, aby dopytać czy wspólnota, do której będziemy należeć zarządza co najmniej siedmioma mieszkaniami. W takim przypadku, jej działania będą sprawniejsze, gdyż będzie można podejmować decyzje większością głosów. W przeciwnym razie wszelkie kroki i decyzje wspólnoty mieszkaniowej będą opóźniane, gdyż wymagają jednomyślności czyli zgody wszystkich lokatorów. Inną równie ważną kwestią są sprawy remontowe. Oczywiście jako członkowie wspólnoty mamy pełne prawo udziału w podejmowanych decyzjach dotyczących wszystkich mieszkań należących do wspólnoty. Jednak im mniejsza jest wspólnota tym większe istnieje prawdopodobieństwo dodatkowych zbiórek pieniędzy na wymagane remonty czy naprawy. Często bywa tak, że sam fundusz remontowy nie jest w stanie pokryć wszystkich koniecznych wydatków.

Jeśli zdecydujemy się na kupno mieszkania wybudowanego przez spółdzielnię mieszkaniową: staniemy się posiadaczami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Mimo, iż formalnie mieszkanie to będzie własnością spółdzielni mieszkaniowej, mamy szeroki wachlarz możliwości zarządzania danym lokalem. Zdarzają się nawet takie mieszkania, które należą do spółdzielni mieszkaniowej, ale posiadają wpis do ksiąg wieczystych. Ceny mieszkań należących do spółdzielni mieszkaniowej oraz tych w pełni własnościowych są dziś bardzo wyrównane. Zdarzają się także takie sytuacje, gdzie w bloku należącym do spółdzielni mieszkaniowej możemy nabyć mieszkanie własnościowe. Możliwe jest bowiem wykupienie od spółdzielni takiego prawa. W takiej sytuacji konieczne jest wpisanie danej nieruchomości do ksiąg wieczystych. Aby mogło tak się stać spółdzielnia musi je całkowicie wydzielić ze swojego majątku. Okazuje się jednak, że w praktyce bywa to często niemożliwe, z powodu nieuregulowanego statusu gruntu. Takie mieszkania często bywają określane mianem `własności hipotecznej`. Pamiętajmy jednak, że również mieszkanie spółdzielcze własnościowe, które wpisano do ksiąg wieczystych mogą być brane pod zastaw przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego. Zarówno prawo własnościowe do lokalu jak i prawo spółdzielcze własnościowe w zakresie zbywalności wiele nie różnią się od siebie, w obydwu przypadkach przy sprzedaży mieszkania konieczne jest zawarcie aktu notarialnego. Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Pamiętajmy, że mieszkanie spółdzielcze nie jest nieruchomością, a jedynie prawem. Natomiast mieszkanie własnościowe traktujemy już jako nieruchomość.

Budynek, w którym mieszczą się spółdzielcze lokale własnościowe oraz takie, które są odrębną własnością, administrowany jest przez spółdzielnię mieszkaniową. Nabywając mieszkanie w takim budynku, sami decydujemy czy chcemy zostać członkami danej spółdzielni. Koszt wykupienia takiego członkostwa waha się od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Dzięki takiej inwestycji zyskać możemy wiele przywilejów (m.in. możliwość głosowania na walnych zebraniach spółdzielni). Decyzja o staniu się członkiem spółdzielni nie musi być podjęta od razu – w momencie zakupu mieszkania. Możemy przystąpić do spółdzielni w dowolnym momencie, o ile oczywiście uznamy ten krok za opłacalny lub wskazany z innych niż finansowe względów. Bywa, że spółdzielnia domaga się wyższego czynszu od lokatorów, którzy nie są jej członkami aby zmotywować ich do przyjęcia członkostwa.

Amortyzacja wliczana w koszty wynajmu, to kwestia, na którą powinniśmy zwrócić uwagę planując zakup mieszkania pod wynajem. Należy pamiętać, że przy rozliczaniu podatku dochodowego za wynajem do kosztów można zaliczyć amortyzację. Spółdzielcze własnościowe amortyzuje się stawką dla praw w wysokości 2,5% wartości rocznie. Natomiast nieruchomości stanowiące odrębną własność używane ponad 5 lat lub takie, w których wykończenie lub remont zainwestowano ponad 30% wartości nabycia, można amortyzować podwyższoną stawką nawet do 10%.

Przy podejmowaniu decyzji, jaką formę własności wybrać powinniśmy kierować się korzyściami jakie płyną z każdej opcji, i wybrać te, które będą do nas pasować. Na pewno warto wcześniej przeanalizować efektywność zarządzania czy to spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Tym bardziej, że obecnie na rynku mieszkaniowym ceny obydwu form własności lokalu są bardzo do siebie zbliżone.

Kolejną ważną kwestią jest zwrócenie uwagi na sytuację prawną mieszkania, które planujemy kupić. Zawsze warto dopytać czy spółdzielnia mieszkaniowa zarządza budynkami postawionymi na gruntach o uregulowanym stanie prawnym i czy będzie możliwe wydzielenie księgi wieczystej dla znajdujących się tu lokali (będzie to miało znaczenie m.in. gdy kupującemu zależy na uzyskaniu kredytu na jej zakup). Przed ostatecznym dokonaniem zakupu pamiętajmy aby poprosić o dostarczenie ze spółdzielni zaświadczenia, że możliwe będzie wyodrębnienie własności. Dzięki takiemu dokumentowi dowiemy się czy grunt ma uregulowaną sytuację prawną. Takiego wyodrębnienia nie trzeba następnie przeprowadzać, bo może się to wiązać z koniecznością założenia wspólnoty i podniesienia czynszu. Wystarczy np. w trakcie aktu notarialnego założyć księgę wieczystą.

Inną opcją także dość popularną dziś na rynku jest kupno mieszkania jako lokatorskie prawo do lokalu. Zakup taki możliwy jest jedynie dla osób fizycznych będących członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Pamiętajmy jednak o tym, że mimo iż mieszkanie kupimy wspólnie z małżonkiem, to tylko jedna osoba może otrzymać  uprawnienia członka spółdzielni.

W tym przypadku lokator nie może sprzedać, darować, zamienić ani w inny sposób zbyć prawa do mieszkania. Prawo do lokalu nie podlega również dziedziczeniu. Ustawodawca jednak uregulował sprawę inaczej, tak aby zabezpieczyć członków rodziny lokatora przed utratą mieszkania. Lokatorskiego prawa nie można obciążyć hipoteką. Prawo do lokalu nie podlega egzekucji, czyli nie utracimy go za długi. Na wybór opcji mieszkania spółdzielczo-lokatorskiego warto zdecydować się gdy dysponujemy niskim nakładem finansowym.

Najmniej uprawnień z tytułu posiadania własności mieszkaniowej daje nam forma zwana kwaterunkiem. Mieszkanie komunalne, bo o nim mowa, jest to lokal znajdujący się w dyspozycji gminy. Aby w nim zamieszkać należy spełniać określone kryteria (głównym jest tutaj kryterium wysokości dochodów). Przyznanie lokalu komunalnego to rodzaj pomocy społecznej, jaką gmina udziela swoim mieszkańcom. Oznacza to, że zanim dokonamy wszelkiej przeróbki lub remontu w takim mieszkaniu, musimy uzyskać na to zgodę. Jest możliwe wykupienie prawa do lokalu komunalnego. Taka opcja zachodzi jedynie w przypadku, gdy władze samorządowe planują sprzedaż danego lokalu. Zasady ogólne wykupu mieszkań komunalnych reguluje Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami.

Pamiętajmy, aby zawsze postarać się o jak najrzetelniejszą analizę mieszkania, które planujemy zakupić. Nie żałujmy czasu, aby dopytać o istotne szczegóły oraz uwarunkowania prawne. Owszem, kierujmy się kwestiami estetycznymi (czyli wizerunkiem jaki stwarza dla nas sprzedawca), ale przede wszystkim upewnijmy się, że dana forma własności jest dedykowana właśnie nam.