Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

O czym musi pamiętać każdy najemca?

Podpowiemy Ci czego powinieneś unikać, a na co zwrócić uwagę przy wynajmie mieszkania. Można natknąć się na podejrzane zaliczki, braki w umowie oraz niejasności przy istotnych kwestiach – jak się przed tym ustrzec?

1. Sprawdź zgodność z ogłoszeniem

Na początku należy sprawdzić treść ogłoszenia z rzeczywistością. `Jasny i przestronny salon` w rzeczywistości może okazać się ciasnym pokoikiem, `zielona okolica` zaniedbanym trawnikiem, a `5 min. od centrum` – może wydłużyć się do 30 min. albo i więcej. Jeśli nie wszystko jest prawdą, nie musisz od razu rezygnować z ogłoszenia. Należy dokładnie sprawdzić stan faktyczny i naświetlić nieprawdę właścicielowi co może stanowić podstawę do negocjacji ceny najmu.

2. Czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania?

Masz prawo zażądać od wynajmującego okazania aktu własności mieszkania i odpisu z księgi wieczystej lub jej numeru do dalszej weryfikacji w internecie. Musisz być pewien od kogo wynajmujesz mieszkanie. Odmowa okazania tych danych powinna wzbudzić Twoje podejrzenia. Jeśli okaże się, że akt własności należy do kogoś z rodziny, poproś o okazanie pełnomocnictwa w formie pisemnej oraz o akt własności.

3. Za dużo pytań od właściciela mieszkania

Możesz spotkać się z sytuacją, w której wynajmujący zadaje zbyt szczegółowe pytania, np. dotyczące twojego życia osobistego, z kim się spotykasz czy jak późno chodzisz spać. Nie musisz na nie odpowiadać, to nie jest przesłuchanie, nie musi wiedzieć o Tobie wszystkiego. Zachowaj czujność bo może to oznaczać, że będzie składał Ci niezapowiedziane wizyty, a tym samym naruszy Twoją prywatność.

4. Należy ustalić warunki płatności

Ustal z właścicielem szczegółową kwotę comiesięcznych opłat z wyszczególnieniem każdego elementu, formę oraz termin płatności. Zapytaj czy przewidywane są ewentualne podwyżki czynszu w przyszłości i jaki będzie sposób ich egzekwowania. Wszystko to powinno znaleźć się w umowie najmu.

5. Nigdy nie wynajmuj mieszkania bez umowy

Podstawą każdego najmu mieszkania jest umowa zawarta między właścicielem a najemcą. Jest ona gwarancją dotrzymania złożonych przez obie strony deklaracji, bez której w przyszłości mogą pojawić się poważne problemy. Jeśli właściciel nie chce podpisać umowy, spróbuj go do tego namówić przedstawiając mu pozytywy, jakie osiągnie poprzez jej podpisanie. Przede wszystkim zabezpieczy go przed problemami finansowymi związanymi z niepłaceniem należności przez najemcę, a także pokryciem kosztów wyrządzonych szkód w mieszkaniu.

6. Należy ustalić szczegóły dotyczące napraw

Bardzo ważne jest ustalenie obowiązków naprawiania szkód, które mogą pojawić się podczas użytkowania mieszkania. Opisują je przepisy art. 6a-6f ustawy o ochronie praw lokatorów, jednak pierwszeństwo przed nimi mają ustalenia zawarte w umowie. Można ustalić, że lokator samodzielnie podejmie się naprawy usterek w zamian za niższy czynsz. Jeśli w umowie nie znajdą się żadne ustalenia, zaczynają obowiązywać przepisy zawarte w ustawie.

Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Obowiązki najemcy:

  • utrzymanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym;
  • ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do użytku wspólnego (np. windy, klatki schodowej, pomieszczeń gospodarczych itp.);
  • naprawy i konserwacja podłóg, posadzek i wykładzin;
  • naprawy i konserwacja płytek i kafelków;
  • naprawy i konserwacja drzwi i okien;
  • naprawy i konserwacja ścian, sufitów i tynków;
  • naprawy i konserwacja mebli, sprzętu kuchennego, sprzętu AGD i wyposażenia łazienki (kranów, baterii, zaworów i innych urządzeń sanitarnych);
  • naprawy i konserwacja bezpieczników, gniazdek i włączników;
  • naprawy i konserwacja pieców i centralnego ogrzewania;
  • dbanie o drożność rur i naprawy w przewodzie odpływowym.

Obowiązki wynajmującego:

  • wymiana stolarki okiennej i drzwiowej,
  • wymiana podłóg, posadzek i wykładzin,
  • wymiana tynków,
  • wymiana grzejników,
  • naprawa instalacji wodociągowej, gazowej, wodociągowej, elektrycznej i ogrzewania.

7. Ustal termin odstąpienia od umowy

Jeśli w trakcie pierwszych dni pobytu w mieszkaniu dostrzeżesz jakieś usterki, wtedy masz możliwość odstąpienia od umowy. Właściciele rzadko chcą się na to godzić, ponieważ boją się stracić szybko najemcę z błahego powodu. Dlatego też opisz dokładne problemy, z powodu którym miałoby zastosowanie takie odstąpienie (np. grzyb, szkodniki, usterki urządzeń).

8. Wykaz rachunków oraz protokół zdawczo-odbiorczy

Poproś właściciela o spis uregulowanych i nieuregulowanych opłat z ostatnich miesięcy. W ten sposób unikniesz konieczności płacenia rachunków poprzedniego najemcy. Należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie zawarty stan liczników oraz opis znajdujących się w mieszkaniu sprzętów i ich stanu faktycznego. Można dołączyć zrobione zdjęcia stanu mieszkania przed rozpoczęciem wynajmu, które będą podstawą do wyjaśnienia ewentualnych niejasności przy zwrocie kaucji.

9. Przeprowadź wywiad środowiskowy

Warto porozmawiać z sąsiadami przed podpisaniem umowy. Zapytaj o poprzednich lokatorów, jak długo mieszkali, jak oceniają stan budynku i co myślą o sąsiadach. Można przejść się po okolicy aby sprawdzić czy jest utrzymana czystość i czy blisko są sklepy. Wywiad środowiskowy jest bardzo istotny pomoże zaoszczędzić Ci przykrych niespodzianek, a tego może nie dowiesz się od właściciela mieszkania.

10. Ustal długość okresu wypowiedzenia

Aby uniknąć konieczności opuszczania mieszkania z dnia na dzień należy ustalić długość okresu wypowiedzenia. Zadbaj zatem o to, by w umowie znalazł się zapis o miesięcznym okresie wypowiedzenia.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę, gdy:

  • najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową o wynajem mieszkania, dopuszcza do powstania szkód w mieszkaniu lub regularnie zaburza spokój innych mieszkańców;
  • najemca zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za przynajmniej dwa miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Niektórzy najemcy do umów dodają również zapis o wypowiedzeniu umowy w trybie natychmiastowym w szczególnych, opisanych sytuacjach. Jeśli jesteś uczciwym najemcą, nie przejmuj się i spróbuj zrozumieć właściciela, który w ten sposób chroni swoje prawa i nieruchomość.

11. Dokładnie przeczytaj umowę najmu

Co powinna zawierać umowa o wynajem mieszkania:

  • dane osobowe właściciela i najemcy - imię, nazwisko, datę i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych oraz PESEL;
  • informacje dotyczące wynajmowanego mieszkania - adres i powierzchnię;
  • ustalenia dotyczące okresu wypowiedzenia oraz zasad rezygnacji z mieszkania;
  • kwotę comiesięcznych opłat (wraz z wyliczeniem, co dokładnie się na nie składa), ustalony termin płatności oraz numer konta właściciela, na który będą przelewane pieniądze;
  • zapisy dotyczące kaucji - jej wysokość i zasady zwrotu;
  • załączniki (np. protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia mieszkania).

Dokument powinien również objąć wszelkie inne ustalenia, do jakich doszliśmy z właścicielem mieszkania - w przeciwnym razie nie ma żadnej gwarancji, że zostaną zrealizowane.

12. Czy jest możliwość wprowadzania zmian w mieszkaniu?

Należy ustalić z właścicielem czy można przeprowadzić zmiany w stanie mieszkania, np. wyniesienie mebli, malowanie ścian czy wbijanie gwoździ. Niektórzy nie życzą sobie żadnych zmian ale jeśli uzyskamy taką zgodę możemy umówić się na podział kosztów, które będą się z tym wiązały.

13. Zadbaj o kwestie obyczajowe

Ważne jest też ustalenie z właścicielem, kiedy może przychodzić, w jakich terminach i na jakich zasadach. Chociaż posiada drugą parę kluczy to nie powinien wchodzić do mieszkania podczas Twojej nieobecności. Takie nieuzgodnione wizyty są wtargnięciem i naruszeniem miru domowego, zgodnie z art. 193 kodeksu karnego.