9 kroków do bezpiecznego zakupu mieszkania z odrębną własnością

Zakup mieszkania na rynku wtórnym można przeprowadzić wyłącznie na podstawie aktu notarialnego. Inna forma nie skutkuje zmianą zapisu w Księdze Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez Sąd Rejonowy Wydział ksiąg Wieczystych. W artykule tym opisuję 8 czynności, jakie należy przygotować bądź sprawdzić, aby bezpiecznie nabyć mieszkanie z odrębną własnością. 

Zakup mieszkania na rynku wtórnym można przeprowadzić wyłącznie na podstawie aktu notarialnego. Inna forma nie skutkuje zmianą zapisu w Księdze Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez Sąd Rejonowy Wydział ksiąg Wieczystych. W artykule tym opisuję 8 czynności, jakie należy przygotować bądź sprawdzić, aby bezpiecznie nabyć mieszkanie z odrębną własnością. Taki lokal zawsze posiadają Księgę Wieczystą. W przypadku, gdy kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe, dokumenty, które należy sprawdzić mogą różnić się od tych przedstawionych poniżej.
 

Jakie dokumenty będą ci potrzebne do aktu notarialnego bezpiecznego zakupu mieszkania z odrębną własnością lokalu?

W pierwszej kolejności, aby notariusz mógł przygotować projekt umowy sprzedaży mieszkania powinieneś dostarczyć:

1. Numer Księgi Wieczystej dla lokalu. Księgi wieczyste są ogólnie dostępne i każdy mając dostęp do Internetu samodzielnie je przeglądać używając strony ministerstw sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl (elektroniczna księga wieczysta).

2. Tytuł prawny do dysponowania nieruchomością, tj:
a/ w przypadku, gdy nabywał w drodze zakupu na rynku wtórnym – akt notarialny umowa sprzedaży
b/ w przypadku, gdy nabywał w drodze zakupu od dewelopera – akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu
c/ w przypadku, gdy nabywał w drodze darowizny – akt notarialny umowa darowizny. 
W tym przypadku dodatkowo niezbędne będzie (dla darowizn od roku 2007) zaświadczenie 
z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub że nie był należny.  
d/ w przypadku, gdy nabywał w drodze spadku - akt notarialny, poświadczenie dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. W tym przypadku także dla spadków od roku 2007 niezbędne będzie zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub że nie był należny.  
Zaświadczenia te są ważna, gdyż notariusz nie będzie mógł bez nich przeprowadzić aktu.

3. W przypadku, gdy w dziale IV Księgi Wieczystej znajdują się hipoteki do przeprowadzenia transakcji sprzedaży potrzebne będzie dodatkowo zaświadczenie z banku do spłaty kredytu z informacjami o:
             - saldo kredytu wraz z opłatami za wcześniejszą jego spłatę
             - numer rachunku (tzw. technicznego) do całkowitej spłaty kredytu
             - zgoda na zwolnienie zabezpieczeń przez bank, po całkowitej spłacie kredytu
          - informacji o tym, że kredytobiorca nie zawierał z bankiem umów na podstawienie wierzytelności.
Obciążenie mieszkania kredytem bankowym nie jest przeszkodą w jego sprzedaży, pod warunkiem, że saldo da się zaspokoić
z ustalonej przez strony ceny sprzedaży. 

4. zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji. Wymóg przedłożenia do aktu notarialnego takiego zaświadczenia wynika z przepisów ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się na terenie strefy rewitalizacji jest możliwa, przy zachowaniu prawa pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy. W przypadku, gdy 
z uzyskanego zaświadczenia wynika, że nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji, powstaje prawo pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy. Co za tym idzie nie będzie możliwe od razu przeniesienie własności aktem notarialnym, gdyż czynność taka byłaby wadliwa prawnie. W pierwszej kolejności notariusz przygotowuje umowę warunkową sprzedaży. Dopiero w przypadku, gdy podmiot uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu można przystąpić do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży. Przedkładając notariuszowi zaświadczenie, 
z którego wynika, iż nieruchomość nie znajduje się na obszarze objętym rewitalizacją można od razu przystąpić do podpisania aktu końcowego. 

5. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych. Wydawane jest ono przez Spółdzielnię lub Zarządcę/Wspólnotę Mieszkaniową.

6. zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanym lokalu/mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Zaświadczenie to musi mieć
w treści informację o tym, że nikt nie jest zameldowany i wybiera się je na dzień aktu notarialnego.
W większości transakcji sprzedaży mieszkania (lokal stanowiący odrębną własność) powyższe dokumenty mogą być wystarczające.

Jeżeli powstają wątpliwości co do faktu, czy sprzedający posiada zaległości podatkowe lub innych wierzycieli można dodatkowo wymagać:

7. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

8. zaświadczenia o braku zaległości, wydanym przez Urząd Skarbowy i takiego samego zaświadczenia wydanego przez ZUS,
w przypadku, gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą 

9. świadectwo charakterystyki energetycznej. Jest to dokument, który sprzedający mieszkanie może posiadać. Warto je wtedy wyegzekwować i przejąć oryginał, gdyż będzie przydatny, gdy Ty będziesz sprzedawać mieszkanie w przyszłości. Jeżeli sprzedający nie posiada takiego dokumentu (wymóg pojawił się w polskim systemie prawnym od 1. stycznia 2009), transakcja może się odbyć. Aktualnie przepisy stwarzają możliwość, aby kupujący zażądał od sprzedającego takiego świadectwa także po dacie zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, a jeżeli go nie otrzyma, kupujący może zlecić jego wykonanie samodzielnie, zaś kosztami obciążyć sprzedającego.

Nie wszystkie opisane powyżej dokumenty są wymagane do przeprowadzenia aktu notarialnego, ilość przedłożonych dokumentów zależy od notariusza oraz strony kupującej. Niektóre z tych dokumentów można zamienić na oświadczenia strony sprzedającej, jeśli taka jest wola kupującego i akceptuje on związane z tym ryzyka.  
W praktyce zakupu mieszkań kluczowe oświadczenia, to te dotyczące braku zaległości, zgodność stanu nieruchomości ze stanem powołanym w przedstawionych dokumentach, oświadczenie o tym, że nieruchomość nie jest obciążona w jakikolwiek sposób prawami osób trzecich, w szczególności służebnościami osobistymi, zobowiązaniami wynikającymi z zawartych umów przedwstępnych lub umowami najmu. Ważne jest także oświadczenie o tym, że względem sprzedającego, jak również nieruchomości nie są prowadzone żadne postępowania, które mogłyby rzutować na bezpieczeństwo przeprowadzanej z kupującym transakcji. 

Jeśli przeraża cię cały proces sprzedażowy i ilość potrzebnych dokumentów, zleć nam usługę. My zajmiemy się całym procesem począwszy od odpowiedniego wypromowania twojej nieruchomości tak aby szybko pojawił się kupujący, właściwą prezentację, po zgromadzenie za ciebie stosownych dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego.

Zapraszam do kontaktu telefonicznego  pod numerem tel. 603 518 330 lub odwiedzenia biura ul. Solińska 3/3w Rzeszowie.